Raadgevers Kuijkhoven
Uw adviseur voor ondernemen met zorg

Vraag vrijblijvend informatie aan
eigenwoningverleden

Extra opletten voor samenwoners

Samenwonen leek altijd zo eenvoudig…

Wanneer je samen een huis gaat kopen, komt er veel op je af. Zeker bij het regelen van de financiering, maar meestal was dit nog wel te overzien.

Sinds kort is dit complexer geworden. Hieronder leggen we je uit waarom, maar onthoud alvast dat het consequenties kan hebben voor hoeveel je kunt lenen voor de aankoop van de woning en wat voor als men uit elkaar gaat.

Wat is er nu aan de hand?

Zodra je gaat samenwonen, word je samen eigenaar van de gekochte woning en (meestal) ook samen schuldenaar van de bijbehorende hypothecaire geldlening. Meestal zijn de samenwoners dan 50/50 eigenaar en 50/50 hoofdelijk schuldenaar. Aan deze praktijk is niets veranderd.

Wat wel is veranderd, is de manier waarop de fiscus aankijkt tegen de hypothecaire lening en de aftrek van de hypotheekrente wanneer de één wel eerder een eigen woning heeft gehad (eigenwoningverleden) en de ander niet.

Normaal gesproken wordt men namelijk op het moment van samenwonen fiscaal partners voor de inkomstenbelasting. Daarbij ging het eventueel aanwezige eigenwoningverleden altijd van de ene partner automatisch over op de ander. Het eigenwoningverleden bepaalt onder meer hoeveel iemand mag lenen. Is er bijvoorbeeld een overwaarde gerealiseerd op de oude woning, dan moet deze overwaarde worden ingebracht in de nieuwe woning. Na aftrek van de overwaarde bleef de maximale eigenwoningschuld (EWS) over, hetgeen de maximale schuld is waarvan de hypotheekrente in aftrek mag worden gebracht.

In de praktijk werd altijd geaccepteerd dat de overwaarde van de ene partner kon worden afgetrokken van de waarde van de nieuw te kopen woning. Daarmee ging feitelijk het eigenwoningverleden van de ene partner over op de andere partner.

Rekenvoorbeeld

  • Een man en een vrouw gaan samenwonen en kopen een woning voor € 200.000, waarvan ze 50/50 eigenaar van de woning worden en waarvoor ze 50/50 een hypothecaire geldlening aangaan.
  • De man heeft al eerder een eigen woning gehad. Op deze woning rustte nog een aflossingsvrije hypothecaire geldlening van € 100.000. Over deze lening heeft de man 5 jaar renteaftrek gehad. De woning is verkocht met een overwaarde (eigenwoningreserve) van € 50.000.
  • De vrouw is starter op de woningmarkt.
  • De man brengt de overwaarde van € 50.000 in voor de aankoop van de nieuwe woning. In totaal willen zij € 150.000 lenen.

Hoe werd voorheen berekend wat de maximale EWS mocht zijn?

Uitwerking rekenvoorbeeld vóór standpunt Wiebes

Verwerving€ 200.000
Af: Inbreng overwaarde € 50.000
Maximale EWS€ 150.000

De man en de vrouw hebben 50/50 recht op deze EWS. De lening van € 150.000 is precies gelijk aan de maximale EWS en valt dus volledig in box 1. De hypotheekrente is gewoon aftrekbaar.

Standpunt Wiebes

Toenmalig Staatssecretaris Wiebes heeft in de kamerbrief van 14 april 2017 betwist dat het eigenwoningverleden zomaar over kan gaan op de ander, omdat hij vond dat dit verleden een persoonlijk en niet overdraagbaar recht was. Hoe pakt dit nu uit in ons rekenvoorbeeld?

Uitwerking rekenvoorbeeld Wiebes

manvrouw
Verwerving€ 100.000€ 100.000
Af: inbreng overwaarde€ 50.000€ 0
Maximale EWS€ 50.000€ 100.000

Volgens Wiebes gaan de man en de vrouw ieder voor 50% de lening aan. Dat betekent dat de man en de vrouw ieder een schuld aangaan van € 75.000. Voor de vrouw is dit geen probleem. Haar schuld is minder dan de maximaal toegestane EWS. Haar hypotheekrente is dus aftrekbaar en de lening valt in box 1. Voor de man is het echter wel een probleem; hij leent meer dan maximaal is toegestaan. Een bedrag van € 25.000 valt dus niet onder de eigenwoningregeling. Dat betekent voor hem geen hypotheekrenteaftrek voor dat deel. Ook verhuist dat leningdeel naar van box 1 naar box 3.

Besluit Snel

Over het standpunt Wiebes is veel reuring ontstaan en op 30 januari 2018 heeft Staatssecretaris Snel een besluit genomen waarmee het eigenwoningverleden wel kan worden overgedragen (voor de helft). Daarmee zou een en ander wel weer zijn gerepareerd. Saillant detail is dat de samenwoners wel in hun aangifte moeten aangeven dat zij hier gebruik van willen maken. Dat kan met terugwerkende kracht tot 2013. Daarnaast stelt het besluit nog andere voorwaarden. Punt is dat de samenwoners zelf actie moeten ondernemen, anders wordt uitgegaan van het standpunt Wiebes.

Uitwerking rekenvoorbeeld Snel

manvrouw
Verwerving€ 100.000€ 100.000
Af: inbreng overwaarde€ 25.000€ 25.000
Maximale EWS€ 75.000€ 75.000

Volgens Snel gaan de man en de vrouw ieder voor 50% de lening aan. Dat betekent dat de man en de vrouw ieder een schuld aangaan van € 75.000. Nu valt het bedrag dat zij ieder gaan lenen binnen de voor ieder van hen toegestane maximale EWS. De lening kan dus gewoon worden aangemerkt als eigenwoninglening (box 1) en de hypotheekrente is aftrekbaar.

Wel “erft” de vrouw het eigenwoningverleden van de man. Voor haar betekent het dat zij 5 jaar minder hypotheekrente mag aftrekken. Als de man een langer hypotheekverleden heeft, kan dit nadelig uitpakken voor de vrouw zeker als de relatie op enig moment eindigt. Zij heeft dan immers minder gunstige financieringsmogelijkheden. Door afspraken te maken in een overeenkomst over interne draagplicht kan dit worden ondervangen.

Overeenkomst inzake onderlinge draagplicht

In de fiscale adviespraktijk is vervolgens een alternatief ontwikkeld, waarmee samenwoners wel hun eigenwoningverleden kunnen behouden én afwijken van de traditionele 50/50 verdeling van de eigenwoningschuld.

We leggen het aan de hand van het rekenvoorbeeld uit:

Uitwerking rekenvoorbeeld onderlinge draagplicht

manvrouw
Verwerving€ 100.000€ 100.000
Af: inbreng overwaarde€ 50.000€ 0
Maximale EWS€ 50.000€ 100.000

In een overeenkomst inzake onderlinge draagplicht wijken de man en vrouw af van de 50/50-regeling en komen zij overeen dat de man voor € 50.000 intern de schuld zal dragen en de vrouw voor € 100.000. Zodoende valt de lening volledig binnen de maximale EWS, volledig in box 1 en is de hypotheekrente aftrekbaar.

Naar de bank toe blijven de man en de vrouw hoofdelijk aansprakelijk (dus ieder voor het volle bedrag).

Groot voordeel ten opzichte van het besluit Snel is dat er geen overdracht van eigenwoningverleden plaatsvindt, hetgeen bij relatiebeëindiging gunstig uitpakt voor de partner zonder eigenwoningverleden.

Tot slot

Het moge duidelijk zijn dat de fiscale realiteit van samenwoners met een ongelijk eigenwoningverleden aanzienlijk complexer is geworden. Onze hypotheekadviseurs staan u hierover graag te woord.

Deel dit verhaal:
Gratis kennismakingsgesprek Contact
10 gratis starterstips voor jouw start als ZZP'er of medisch ondernemer
10 gratis starterstips pdf
Leuk dat je onze website bezoekt. Om de gebruiksvriendelijkheid van onze website te verbeteren, maken wij gebruik van functionele en analytische cookies. Wij gebruiken geen tracking cookies. Naast het accepteren van de cookies, kun je deze ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesCookie instellingen