Veilig een woning kopen in een overspannen markt

Er is al geruime tijd veel aandacht voor de ontwikkelingen op de woningmarkt. De lage rente en de schaarste in aanbod zijn daarin opvallende items. Maar er is meer aan de hand. Want als gevolg van de situatie op de woningmarkt ontstaan er soms ongewenste situaties.

Bieden zonder voorbehoud en bouwkundige keuring

Uit een enquête, die gehouden is onder een aantal NVM-makelaars, kwam naar voren dat in de tweede helft van 2016 op landelijk niveau 12% van de woningen verkocht zijn zonder financieringsvoorbehoud en 57% van de woningen zijn verkocht zonder een voorbehoud van een bouwkundige keuring.

Wanneer een koper afziet van het financieringsvoorbehoud en hij blijkt uiteindelijk de financiering niet rond te krijgen, dan moet hij mogelijk een direct opeisbare boete betalen, die volgens het modelkoopcontract 10% van de koopsom bedraagt. Daarnaast kan volgens het modelkoopcontract een aanvullende schadevergoeding worden geëist, als de daadwerkelijke schade voor de verkoper hoger is dan deze boete.

De maximale hypotheek is vaak afhankelijk van veel factoren zoals het inkomen, de waarde van de woning, een lease auto, duo schuld, mogelijkheden tot roodstanden en het hypotheekverleden. Daarbij komt dat de rente momenteel erg snel stijgt wat ook weer invloed heeft op de maximale hypotheekberekening. Het kan dus goed dat een berekening niet volledig is door een tekort aan informatie vanuit de klant, of dat de situatie een week later weer is veranderd. Het risico hiervan ligt altijd bij de koper zelf.

Ook de bouwkundige keuring wordt vaak onderschat. Noodzakelijke bouwkosten, die je op het eerste oog niet ziet, kunnen behoorlijk oplopen. Vooral in deze oververhitte woningmarkt is er vaak geen extra ruimte voor deze kosten.

Geen rekening houden met een verbouwings/verduuurzamingsbudget bij bieden

De afgelopen maanden zijn bouwkosten behoorlijk gestegen. Om dit mee te financieren moet van te voren een kostenraming worden ingediend bij een taxateur. Op basis hiervan zal de taxateur de meerwaarde van de verbouwing meenemen in het taxatierapport. Maximaal kan 100% van de marktwaarde van de woning (na verbouwing) worden gefinancierd. De investering van een verbouwing levert meestal niet dezelfde toename in marktwaarde op. Afhankelijk van het soort verbouwing kan men uitgaan van 70% tot 80% van de investering aan marktwaarde. Dit betekent dat men 20% tot 30% aan eigen middelen moet inbrengen in een bouwdepot. Deze middelen moeten beschikbaar zijn bij het passeren van de hypotheek bij de notaris. Het is dus belangrijk de verbouwingskosten goed inzichtelijk te hebben voordat je een financiering regelt.

Goed om te weten is dat veel banken rentekorting geven op hypotheekdelen die worden gebruikt om de woning te verduurzamen. Bespreek je plannen daarom altijd met je adviseur.

(Over)bieden zonder dat je weet wat exact je budget is

Zoals eerder al aangegeven kun je, naast de inkomenstoets, maximaal 100% van de taxatiewaarde lenen. In 2021 zijn 70% van de woningen tussen de € 200.000,- en € 300.000,- verkocht boven de vraagprijs. We zien ook dat er steeds vaker wordt overboden en ook met steeds hogere bedragen. Hierbij wordt minder gekeken naar de waarde van de woning, maar wat er nodig is om de hoogte bieder te zijn. Het gevaar ontstaat dat een taxatie lager uitvalt dan het bod waardoor een deel van de koopprijs uit eigen middelen moet worden betaald. Als dit bod dan ook nog wordt uitgebracht zonder voorbehoud, kan hier een groot probleem ontstaan indien deze eigen middelen niet voldoende zijn.

Stijging hypotheekrente

Momenteel stijgt de hypotheekrente in een snel tempo. In de eerste maand van 2022 was de 10-jaarsrente bij de meeste banken nog rond de 1,40%, momenteel ligt dit eerder bij de 2%. Deze stijging heeft veel invloed op de maximaal te lenen hypotheek. Als een rente van twee personen met een modaal inkomen en een rente van 1,75% met 0,5% stijgt, dan kunnen zij € 9.000,- minder lenen. Een hypotheekberekening van enkele weken terug is dan ook niet meer actueel. Let hier extra op wanneer je een risicovol bod uitbrengt zoals beschreven in dit artikel.

Conclusie

In de oververhitte woningmarkt worden steeds meer risico’s genomen. Deze risico’s zijn niet zonder gevaar en kunnen grote consequenties hebben. Bereid je daarom goed voor voordat je een bod uitbrengt op een woning en wat daarbij komt kijken. Door de rentes die momenteel bijna wekelijks worden aangepast is het van belang dat je goed blijft informeren of jouw berekeningen nog actueel zijn.

De hulptroepen

Wij kunnen je helpen. Zo kan een van onze collega’s van de afdeling hypotheken je begeleiden bij het aankoop traject. En als je dat wilt kunnen we ook je hypotheek regelen. Jouw adviseur weet er meer van. Op de pagina over hypotheken en financieringen op onze site kun je meer informatie vinden over deze dienstverlening.