fundering van uw huis

Huiseigenaren en kopers opgelet

Klimaatverandering, grondwaterbeheer, bodemdaling en andere factoren hebben de afgelopen decennia bijgedragen aan een lager waterpeil. Voor ongeveer 400.000 woningen in bepaalde gebieden van Nederland (met name in in veen- en kleigebieden) kan dit lagere waterpeil bijdragen aan problemen met de funderingen van die gebouwen. Dat komt omdat deze gebouwen vaak op houten paalfunderingen zijn gebouwd (zeker bij woningen die vóór 1970 zijn gebouwd). Doordat deze paalfunderingen droog komen te staan, ontstaat houtrot en komt de fundering van de woning in gevaar.
De herstelkosten kunnen aanzienlijk zijn. Reden genoeg voor huiseigenaren en woningkopers om alert te zijn.

Wat kunnen woningkopers doen?

Onderzoeksplicht

Kopers hebben de verplichting om onderzoek te doen naar de toestand van de woning die zij willen kopen. De kopers kunnen dan de verkoper, gemeente en/of makelaar vragen naar de toestand van de fundering. De vraag is of deze toestand bij deze partijen in voldoende mate bekend is. Nader onderzoek is nodig.

Taxatierapport inclusief funderingslabel

De meeste kopers laten een taxatierapport opmaken. Vanaf medio 2021 gaan taxateurs in het rapport ook de kwaliteit van funderingen onder woningen aangeven in hun rapporten. Er wordt dan verwezen naar een funderingslabel: van groen label (A) met geen verhoogd risico naar een rood label (E) met een sterk verhoogd en urgent risico. Kopers zouden ook zelf kunnen kijken of er sprake is van een verhoogd funderingsrisico via deze website, een initiatief van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Eventueel bouwkundige keuring

Indien er sprake is van een verhoogd funderingsrisico kunnen kopers ervoor kiezen om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Die keuring kan worden uitgevoerd voordat de onderhandelingen plaatsvinden, zodat de uitkomsten van het onderzoek mee kunnen worden genomen bij de bepaling van de koopprijs.

Ontbindende voorwaarde

Ook is het mogelijk om een ontbindende voorwaarde (lees: een bouwkundig voorbehoud) op te nemen indien de herstelkosten van de (fundering) van de woning boven een bepaald bedrag komen. Kopers moeten dan wel opletten dat een ouderdomsclausule dit bouwkundig voorbehoud niet buitenspel zet. Een ouderdomsclausule is een clausule die de verkoper kan vrijwaren van aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken, die verband houden met de ouderdom van de woning.

Funderingsonderzoek

Ook kunnen kopers een funderingsonderzoek uit laten voeren. Dat is een speciaal onderzoek naar de staat van de fundering, de oorzaken en de herstelkosten. In sommige gemeenten is er subsidie beschikbaar voor een dergelijk funderingsonderzoek.

Verantwoordelijkheden van de koper

De funderingsproblematiek is de laatste jaren geregeld in het nieuws. Deze bekendheid maakt het voor kopers lastiger om aan te tonen dat zij niets wisten over de staat van de fundering van een gekochte woning. De kopers hadden namelijk hier onderzoek naar kunnen doen, contractuele voorbehouden kunnen opnemen et cetera. Wij verwachten dat er meer verantwoordelijkheid op de schouders van koper zal komen te liggen voor wat betreft het onderzoek naar funderingsproblemen. Dat maakt de kans op een vordering tot schadevergoeding op verkoper kleiner.

Wat kunnen huiseigenaren doen?

Schade aan de fundering?

Indien er sprake is van schade aan de fundering van de woning, dan zijn hier kosten mee gemoeid. Het Verbond van Verzekeraars begroot de de totale schade tot 2050 in Nederland op maximaal 39 miljard euro.

Verzekering

Schade aan de funderingen ten gevolge van droogte wordt door verzekeraars niet gezien als een onvoorziene gebeurtenis en is daarom een niet-gedekt evenement. Het Verbond pleit met name voor preventie. De herstelkosten zullen dus in de meeste gevallen bij de huiseigenaar zelf komen te liggen. Met name bij geschakelde woningen zullen huiseigenaren met hun buren moeten optrekken, omdat het funderingsprobleem een gezamenlijk probleem is.

Funderingslening

De herstelkosten kunnen uit eigen middelen worden voldaan. Ook er een beroep worden gedaan op een zogenaamde funderingslening van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, mits de gemeente is aangesloten bij dit fonds. Dit Fonds is opgericht op initiatief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), in samenwerking met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en vertegenwoordigers van gemeenten en provincies (de Brede Werkgroep. De Rijksoverheid en de kapitaalmarkt financieren Het Fonds.

Problematiek negeren?

Indien huiseigenaren besluiten om deze problematiek te negeren en niet tot funderingsherstel overgaan, dan kan dit verschillende gevolgen hebben:

  • De woning kan worden afgewaardeerd, waardoor de woning financieel onder water komt te staan.
  • Ook kan de op de woning rustende hypotheek niet migreren naar een gunstigere risicoklasse.
  • Tot slot is er in de meeste hypotheekakten een plicht opgenomen voor de geldlener om schade of gebrek aan het onderpand waardoor de waarde van het onderpand ernstig vermindert, mede te delen aan de geldverstrekker. Bij verzuim van deze mededelingsplicht kan de geldverstrekker tot uitwinning (lees: verkoop) van de woning overgaan.

Niets doen lijkt dus geen serieuze optie.

Tot slot

De funderingsproblematiek is een meerkoppig monster, maar is niet zomaar terzijde te schuiven. Woningkopers moeten op hun hoede zijn en hun onderzoeksplicht echt serieus gaan nemen. De belangen die huiseigenaren dienen te beschermen zijn veiligheid, leefbaarheid en waardebehoud.

Deel dit verhaal:
Gratis kennismakingsgesprek Contact
10 gratis starterstips voor jouw start als medisch ondernemer
10 gratis starterstips pdf
Leuk dat je onze website bezoekt. Om de gebruiksvriendelijkheid van onze website te verbeteren, maken wij gebruik van functionele en analytische cookies. Wij gebruiken geen tracking cookies. Naast het accepteren van de cookies, kun je deze ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesCookie instellingen