beleggingspanden

Hypotheekregels voor beleggingspanden

Door de lage rentes op spaargeld krijgen we steeds vaker vragen over het aankopen van beleggingspanden om te verhuren. Vaak is hier toch een hypotheek voor nodig en wat we vaak terugzien is dat er veel misverstanden bestaan rond de hypotheekmogelijkheden voor beleggingspanden. In dit artikel zullen we de meest voorkomende misverstanden bespreken.

Verhuur- of beleggingshypotheek

Wanneer je de voorwaarden van je eigen hypotheek doorneemt dan zal daar bijna altijd in staan dat je de woning niet mag verhuren. Doe je dit wel, dan kan de bank eisen dat de woning gedwongen moet worden verkocht. De belangrijkste reden dat geldverstrekkers niet willen dat de woning wordt verhuurd, is omdat huurders in Nederland goed worden beschermd. Het is niet zomaar mogelijk huurders uit de woning te zetten bij verkoop van de woning.  Een verhuurd pand is dan vaak ook minder waard.

Een uitzondering op de huurbescherming is de Leegstandswet voor tijdelijke verhuur, maar die regels zien niet het  voor langere tijd verhuren van een woning. Er zal dan toch gekeken moeten worden naar een andere oplossing. Er zijn geldverstrekkers die speciale verhuur- of beleggingshypotheken aanbieden. Hier gelden dan andere voorwaarden voor dan de eigenwoninghypotheek.

Eigen-woninghypotheek vs. verhuurhypotheek

Een veel voorkomende denkfout is dat een verhuurhypotheek het zelfde product is als een eigen-woninghypotheek. Dit is meestal niet het geval. Het is dan ook niet zo dat iedere bank verhuurhypotheken aanbiedt en hier om staat te springen.

Bij sommige geldverstrekkers is het alleen mogelijk een beleggingspand te financieren als ook de eigen-woninghypotheek bij die bank is gefinancierd. Het is dan erg belangrijk na te gaan wat de voorwaarden zijn op het moment dat je je eigen woning verkoopt. Bij sommige geldverstrekkers moet de verhuurhypotheek dan ook worden afgelost. Dit kan dus leiden tot een gedwongen verkoop.

Maximale hypotheek op basis van inkomen

De financieringslastpercentages op basis van inkomen worden jaarlijks vastgesteld door de overheid. Samen met het Nibud wordt gekeken welke lasten verantwoord zijn bij een bepaald inkomen. De rente over een eigen-woninghypotheek is aftrekbaar. Dit wil zeggen dat je ieder jaar bij de belastingaangifte een deel van de rente terug ontvangt. Bij de financieringslastpercentages is hier rekening mee gehouden, waardoor je wat meer kunt lenen.

Een verhuurhypotheek wordt fiscaal gezien als box 3 hypotheek. De betaalde rente is derhalve niet aftrekbaar. Daardoor wordt de financieringslast op het inkomen ook zwaarder. Dit betekent dat op basis van hetzelfde inkomen een lagere hypotheek mogelijk is bij een verhuurhypotheek. Heb je ook nog een eigen-woninghypotheek, dan kun je nog minder lenen..

Wel is het zo dat in sommige gevallen een deel van de huurinkomsten kan worden meegenomen als inkomen. Welk deel van de huurinkomsten meegenomen kan worden is afhankelijk van de bank en of er al een getekende huurovereenkomst is. Er wordt altijd rekening gehouden met een afslag voor onderhoud en kosten.

Maximale hypotheek op basis van (verhuurde) marktwaarde

Bij een eigenwoninghypotheek mag maximaal 100% van de marktwaarde worden gefinancierd. Bij een verhuurhypotheek ligt dit anders. Een pand in verhuurde staat is namelijk minder waard dan een leegstaand pand. Dit komt omdat de huurders zijn beschermd en de woning niet zomaar kan worden verkocht als de verhuurder zijn verplichting niet nakomt aan de bank. De verwachte huuropbrengst bepaalt deels de waarde van de woning. In de praktijk houdt dit in dat de waarde van een woning vaak tussen de 70% en 80% lager ligt dan de marktwaarde.  Iedere bank heeft vervolgens weer haar eigen regels welk percentage zij financiert van de waarde in verhuurde staat. Dit is nooit 100% maar ligt, afhankelijk van de bank, tussen de 60% en 90%.

Box 3 panden in 2021

Op Prinsjesdag 2020 is aangekondigd dat de overdrachtsbelasting op box 3 panden in 2021 omhoog gaat van 2% naar 8%. Het aankopen van een box 3 pand is hierdoor dus minder aantrekkelijk.
De koopsom, overdrachtsbelasting en bijkomende kosten kunnen niet volledig worden gefinancierd. Er zullen  dus altijd eigen middelen nodig zijn.
Daarnaast brengt het beheer van een verhuurd pand ook veel verantwoordelijkheden met zich mee en ben je niet altijd verzekerd van de huurinkomsten. Voor vermogensopbouw is een box 3 pand dan ook niet altijd de beste keuze. Het kan bijvoorbeeld aantrekkelijker zijn te investeren in onze beleggingsoplossingen.

Tot slot

Mocht je meer willen weten over de verhuurhypotheek, bespreek de mogelijkheden dan met je adviseur.

Deel dit verhaal:
Remy de Graaff
Geschreven door:

Zoeken

Gratis kennismakingsgesprek Contact
10 gratis starterstips voor jouw start als medisch ondernemer
10 gratis starterstips pdf
Leuk dat je onze website bezoekt. Om de gebruiksvriendelijkheid van onze website te verbeteren, maken wij gebruik van functionele en analytische cookies. Wij gebruiken geen tracking cookies. Naast het accepteren van de cookies, kun je deze ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesCookie instellingen